Construir cerca de la playa: la letra pequeña de la ZMT
Comprar cerca del mar suena a sueño cumplido, hasta que alguien le explica qué es la Zona Marítimo Terrestre y cómo cambia todo el proceso.
Los primeros 200 metros medidos desde la pleamar ordinaria están regulados como ZMT. Los primeros 50 metros son zona pública: ahí no se puede construir, punto, sin excepción. Los siguientes 150 metros son zona restringida, donde sí se puede construir pero bajo concesión municipal, no bajo propiedad plena como en un lote regular tierra adentro.
Eso cambia todo el trámite: en vez de escritura pública normal, lo que se obtiene es un contrato de concesión con la municipalidad, con plazo definido y renovable, sujeto a un plan regulador costero que debe existir aprobado para esa zona específica. Si el plan regulador no está aprobado, ni siquiera se puede tramitar la concesión.
Muchos desarrollos en zonas como Guanacaste se han vendido y hasta empezado a construir en años donde el plan regulador estaba en proceso de actualización, lo que después genera líos legales serios. Verificar el estatus del plan regulador de esa zona costera específica antes de firmar cualquier cosa es innegociable.
200 m
de Zona Marítimo Terrestre regulados desde la pleamar
Tip: Pida siempre una certificación municipal del estatus de la concesión y del plan regulador antes de negociar precio. Es un trámite de días, no de meses, y evita comprar un problema disfrazado de vista al mar.
¿Va a construir o remodelar pronto? Encuentre profesionales verificados en ConstruYO.
Ver ProfesionalesLe puede interesar
Los pasos reales para sacar el permiso de construcción con el CFIA
Nadie se lo explica claro la primera vez: sacar un permiso de construcción en Costa Rica no es un solo trámite, son varios que van en cadena, y si se salta uno, los demás se atrasan.
Qué dice el Código Sísmico de Costa Rica y por qué debería importarle
Vivimos sobre placas tectónicas activas, así que esto no es un trámite más: es la razón por la que su casa debería seguir en pie después de un temblor fuerte.
Por qué su ASADA puede frenar todo el proyecto
De todos los requisitos previos, este es el que más sorprende a la gente: sin carta de disponibilidad de agua, ningún plano avanza, sin importar qué tan bueno sea el diseño.